<環宇法律專欄>淺談旅館業將旅館建築物出租給他人經營之問題李宗哲律師/環宇法律事務所

依據發展觀光條例及旅館業管理規則規定，經營旅館業，除依法辦妥公司或商業登記外，並應向地方主管機關申請登記，領取登記證後，始得營業，且一張旅館業登記證理應只有一棟建築物（一個門牌）。如擬將旅館之建築物出租給他人，依據旅館業管理規則第28條之1規定：「（第1項）依本規則設立登記之旅館建築物除全部轉讓外，不得分割轉讓。（第2項）旅館業將其旅館之全部建築物及設備出租或轉讓他人經營旅館業時，應先由雙方當事人備具下列文件，申請當地主管機關核准：一、旅館轉讓申請書。二、有關契約書副本。三、出租人或轉讓人為公司者，其股東會議事錄或股東同意書。前項申請案件經核定後，承租人或受讓人應於核定後二個月內依法辦妥公司或商業之設立登記或變更登記，並由雙方當事人備具下列文件，向當地主管機關申請核發旅館業登記證：一、申請書。二、原領旅館業登記證。三、公司或商業登記證明文件。前項所定期限，如有正當事由，其承租人或受讓人得申請展延二個月，並以一次為限。」，應向地方主管機關申請核准及核發旅館業登記證。

惟過去因法令更迭或地方主管機關行政作業因素，可能產生一張旅館業登記證實際核准經營的範圍包含二棟以上的建築物，此時業者如擬將其中一棟建築物出租給他人經營旅館業，可能會面臨以下問題：

一、    旅館業管理規則第28條之1第2項規定「旅館業將其旅館之『全部』建築物及設備出租或轉讓他人經營旅館業時」，則只將其中一棟建築物出租，是否無需申請核准及登記？
否。條文規定為「全部」建築物應係因理論上一張登記證只有一棟建築物，故二棟以上建築物時，如擬將其中一棟出租給他人經營旅館業，仍需申請核准登記，否則對於登記證上之事業（出租人）與實際經營者（承租人）不同的情形，除可能遭主管機關查處外，未來如有公安、消費糾紛等情事發生時，風險仍需由登記證上之事業承擔。

二、    如依據旅館業登記規則第28條之1第2項申請登記給承租人，未來租期屆滿時，如擬收回自營旅館業，是否仍需依該規定申請登記回來？如承租人不願意配合或惡意倒閉、人去樓空時怎麼辦？
是。為因應未來無法登記回來的風險，可採取下列措施：
(一)    未來辦理登記須具備旅館轉讓申請書、契約書、股東會議事錄或股東同意書、申請書、原領旅館業登記證、公司或商業登記證明文件等，故可於租賃契約中要求承租人先蓋好申請書、同意書後交由出租人保管，且因應承租人之股東未來可能有變更，並要求承租人應每年提出最新的股東議事錄或股東同意書。
(二)    另於租賃契約中明定承租人不配合提供前開文件，或租約終止或租期屆滿時不配合辦理變更之罰則，例如懲罰性違約金約定。
(三)    如前述契約的防範機制無法達到效果，依據旅館業登記規則第28條第5項規定：「旅館業因事實或法律上原因無法營業者，應於事實發生或行政處分送達之日起十五日內，繳回旅館業登記證；逾期未繳回者，地方主管機關得逕予公告註銷。但旅館業依第一項規定暫停營業者，不在此限。」，出租人可函請地方主管機關註銷承租人的旅館業登記證。而實務上亦有做法為由出租人發函表明所有權人不同意繼續使用，經地方主管機關限期承租人提出同意使用文件而無法提出時，地方主管機關即廢止承租人的旅館業登記證。此二種方法均是讓承租人的登記證失效，出租人即可重新請證。