中國大陸「浙江舟山群島」國家級新區房地產的趨勢台灣省建築師公會台北縣辦事處主任 朱午潮建築師

中國的「國家級新區」，是指新區的成立乃至於開發建設上升為國家策略，總體發展目標、發展定位等由「國務院」統一進行規劃和審批，相關特殊優惠政策和許可權由國務院直接批復（上級對下級的書面報告批注意見答覆），在轄區內實行更加開放和優惠的特殊政策，鼓勵新區進行各項制度改革與創新的探索工作，規格一般為副部級。目前在中國已經核准有4個國家級新區：上海浦東新區、天津濱海新區、重慶兩江新區和浙江舟山群島新區。

　　舟山群島新區，是國家一項海洋經濟戰略決策。作為中國首個群島新區，2011年3月14日，舟山群島新區正式寫入中國全國十二五規劃，規劃瞄準新加坡、香港世界一流港口城市，要拉動整個長江流域經濟。2011年6月30日，國務院正式批准設立浙江舟山群島新區，涵蓋舟山全市。舟山成為中國繼上海浦東、天津濱海、重慶兩江新區後又一個國家級新區，也是第一個以海洋經濟為主題的中國國家級新區。

　　在功能上，舟山群島新區被定位為：建設大宗商品國際物流基地，建設現代海洋產業基地，建設海洋科教基地，建設群島型花園城市。主要可歸納為“三基地一城市”。舟山是中國大陸地區惟一以群島建立的地級市地級市：（在中國行政地位相當於地區或自治州一級的建制市。1983年正式將市分為地級市和縣級市。地級市一般都設區）。區域總面積2.22萬平方公里，其中海域面積2.08萬平方公里，陸域面積1440平方公里，共有大小島嶼1390個，被譽為“千島之城”。既然舟山群島新區被定位為三種策略建設基地及群島型「花園城市」，勢必針對房地產會有一波的炒作與需求性的成長空間。

　　依據中國國家統計局2012年04月18日統計資料顯示；在舟山市附近，含上海市、杭州市、金華市、寧波市、溫州市等相對標的物環繞附近五大城市中。在新建商品住宅（不含保障性住房）價格變動情況，受到中國政府策略性打房政策影響，與上月（2012年02月）相比，其中所標示的五個附近城市中，房屋價格均為下降的。與2011年同月相比，所標示的五個城市中，其房地產價格亦均為下降的。其中03月份同比漲幅比02月份亦全部屬於價格回落的城市。僅僅只有上海市地處商業成熟一級城市的優勢，抗跌性較佳，其漲幅均未超過1.5%。（如下表所示）

　　其中值得一提的是溫州市狀況，一個由溫州市引爆，部分中小企業出現資金鏈斷裂和企業主出走現象，對整個溫州市經濟和社會穩定造成一定影響。由高利貸衍生出來的經濟地雷，造成溫州市新建住宅、商品住宅價格指數大幅滑落將近9％，值得引以為鏡。中國國務院於2012年04月起實施浙江省溫州市金融綜合改革試驗區總體方案。發展民間融資、加快發展新型金融組織、發展專業資產管理機構等十二項主要任務，先行先試。至於是否牽引溫州商人移轉舟山群島新區炒作房地產，間接影響新區房地產新建住宅價格？相信不無其可能性。

　　舟山群島新區既然被定位為建設群島型花園城市，在城市規劃的品質與空間居住密度上應該有一定的較佳程度。開發商在近年的投資資金比重過大，且前期房地產漲幅影響層面尚未解除前。房地產需求面將回歸至理性的需求，新區內房地產的住房數量可能比原先預估量縮減但價格未必回跌，較佳的住宅品質與「平價」勢必成為新區內房地產發展的新方向。但在中國大陸共同風險議題依舊存在，工資上漲與缺工情形依然嚴重。

　　房地產受到中國大陸延續性的房產調控政策影響，再觀望投資角度意味濃厚。開發商在開發過程中向政府批地，交由設計院做建築專案設計與規劃，策劃公司做專案包裝並製定售屋策略，建築工程隊施作建築工程，建材材料商供應材料，房屋銷售公司做樓房銷售。整個流程是一個整合性複雜且高單價的規劃過程，每增加一個環節都增加了房地產成本，也就提高了房屋售價。開發商唯有掌握每一個環節才得以具有較佳的利潤，另一波間接淘汰掉體質不健全的開發商將必形成。開發商資金受到銀行限貸趨緊，投機與投資客紛紛離場等狀況下。舟山群島新區在2012年中國大陸新政策的需求下，待新區內的市政基礎建設完成後，新建住宅與商品住宅價格將出現需求性的價格波動，而且新區管理單位仍將積極執行中央政府的調控機制方略，需求與供給兩者持續博奕均衡。