論述台灣政府幾項房屋政策的可行性台灣省建築師公會台北縣辦事處主任 朱午潮建築師

台灣政府將於2010年5月1日起實施預售屋買賣定型化契約，在新版契約書上對於房價的標示，包含土地價格，房屋價格以及車位價格。另一方面政府亦鎖定林口等地興建平價住宅，對淡海新市鎮、新店中央北路、板橋市浮洲地區及新莊副都心等地，及捷運沿線車站周圍地區，建立土地儲備機制，適時適地興建合宜價位的住宅，讓房價合理化，真正需要購屋者都能負擔。政府興建平價住宅及健全房屋市場，主要是提供無法在都會區買房子的民眾居住等二項新措施。

行政院在近日（2010年4月）提出的健全房市方案大致上有四大要點：

第一：提高房屋供給率。政府除將在機場捷運線Ａ７站 （林口）興建平價房屋， 也會在Ａ５、Ａ６（泰山）站興建。除此之外，政府也會在板橋浮洲等地區提高房屋供給。至於擁有一千多公頃土地的淡海新市鎮，政府已經在規劃「淡海捷運延伸線」，加強淡海區域交通便捷性，提高民眾購屋的誘因。內政部預定平價住宅每坪價格最高不超過新台幣17~18萬元。

第二：提供房屋津貼每月三千六百元，為期兩年。

第三：安心成家方案。針對廿至四十歲、家庭成員無自用住宅的新婚家庭，或育有未滿廿歲子女的青年家庭，政府提供前兩年二百萬元零利率，免息部分由政府補貼。

第四：房地產資訊公開配套措施。內政部已經擬妥房屋交易資訊公開化的多項措施，包括大公設、小公設、陽台、遮雨棚、室內面積等都要標示清楚，「建商不能將兩坪大的雨遮，也比照室內價格一坪五十萬元在賣。」

在實施預售屋買賣定型化契約方面，開始建商配合度一定不高，學者也會質疑真正可行性，民眾亦不清楚等狀況下。認為新制不符合市場需求，又過於籠統，更未明白在實施政策之前，告知所有人該如何區分主建物、附屬建物價格，搞的建商霧煞煞，民眾也容易混淆。而真正的新制的預售屋買賣定型化契約，共修改四個部份，包含主建物、附屬建物分開計價等細項。由於新制分開計價並未有明顯區分，建商可以提高主建物的售價，彌補附屬建物價格，建物總價仍舊始終不變，甚至有可能會因為調整後而更高。在內政部營建署出版民國98年下半年《住宅需求動向調查》報告中，在台北市與台北縣民對於住宅價格合理性調查中，分別有64.97％及56.44％認為住宅價格「非常之不合理」；分別有28.34％及36.31％認為住宅價格「不合理」；有6.27％及6.62％認為住宅價格「合理」；有0.42％及0.63％認為住宅價格「非常合理」。具有九成二以上的大台北地區民眾，認為住宅價格合理性為「不合理」，所以在預售屋買賣定型化契約更透明化，讓購屋者明白購買真正的使用坪數是有必要性的。

資料來源：內政部營建署，99年，《住宅需求動向調查》

在政策新制上路前，政府相關部會必須解決兩大問題，新制主要訴求的主建物、附屬建物以及公設分開計價，雖然出發點是要讓消費者能夠有更完整的價格比較資訊，但是這樣的立意能不能夠達到效果，還是有待觀察。建商發包建案，不會就主建物、附屬建物或共有的公設等分開發包，售價擬訂都是採取總價概念相信大部份的人尚未能全部接受。首先主管機關對分開計價是否有明確法則可供建商依循，舉例來說，假設附屬建物價格不得高於主建物價格的三分之二還是二分之一；分開計價不論從消費者、建商角度分析，都應該是不同價格。若站在購屋消費者立場，必須考量到實用面，附屬建物雨遮、屋簷等，使用效能不比室內面積來得高，若採均一價格，不甚合理；附屬建物對住戶來說，實際實用性並不高。其次建商若不配合，現在對業者並沒有任何的罰則，相關罰則是否能夠適時頒布出擊，以目前政府辦事效率及立法程序而言，時效性與及時性尚有一段漫漫長路要走。若以建商角度為出發點，主建物、附屬建物所需要的建築成本也不同，不應採取單一價格計算。主建物、附屬建物本來就應該拆開計價，才能防止「灌虛坪」情事發生。若政府能祭出鐵腕作風，落實分開主建物與附屬建物計價，這樣就能讓房價合理化？相信這些求利的建商，在購屋過程中一定會有另一套新的說詞，會讓新政策的解釋法令更合理化。

但終究政府不適合對房地產價格控制，政府如果將火車頭工業（房地產）壓下來，會賠上全民經濟信心，政府必需謹慎小心以對。對於經建會將推出「健全房屋市場方案」，預定近日報行政院核定。面對無殼蝸牛要求以「只租不買」取代「平價住宅」政策與國情不合，國內年輕人一開始出社會，當然只要求租房子，但等到職務工作穩定、加薪以後，就會進一步構想要買房子，「只租不買」是否會符合大部分人需求，宜審慎考慮。

在1995年時李登輝總統提出六萬元一坪的平價勞工住宅政策之後，引起社會頗大的衝擊；引起某些期待，但也引起各種質疑。原先於台南與彰化地區規劃的平價住宅形態為五樓公寓是建築。後經台南縣政府與規劃單位協調建議更改為八層樓電梯公寓，理由是有電梯較為方便。但是 八層樓建築的工期較長，而直接成本與利息成本亦會相對提高。如此一來，只好調整每坪售價或選用較差之建材來吸收成本增加的部分。而且台南縣及彰化縣對住宅形態的要求以五樓以上公寓為最低。如果以八樓高度來興建，恐怕民眾接受性不高，最後終究只是選舉因素的考量，已經很少人知道並感受到六萬元一坪的平價勞工住宅的好處，最後的結果如何？相信沒有人會站出來說個明白，最後恐怕會因為這些官員的下台而煙消雲散。

但經過了15年後，類似這種住宅政策再度被提及，政策在執行前相關的配套措施不足，倉促上路，講不清楚且又說不明白，更是讓民眾一頭霧水。建議在新政策實施發佈前，應該將相關的配套方案、實行細則、處罰辦法、獎勵方式及厲害關係人的角度等考量，整體整套提出，清楚表達後再頒布。一項政策的執行力與創新性同屬重要，切忌再成為另一個「六萬元一坪」的後塵。